黄奇帆再次预言未来房地产，今年已基本成真，明年或大概率也是对的

前几天跟朋友小聚，大家聊起房子的话题，气氛顿时热闹起来。刚买房的炫耀新家装修，刚卖房的抱怨价格不理想，观望的则一脸纠结。席间，有朋友提到了黄奇帆对房地产市场的一些看法，引发了大家的激烈讨论。作为前重庆市长，黄奇帆对中国经济特别是房地产市场的判断一直备受关注。回顾他近年来关于房地产的预测，确实有不少已经在今年得到了印证，而他对明年房地产市场的预判，是否也会成为现实？

近年来，房地产市场发生了翻天覆地的变化。根据国家统计局数据，2025年前三季度，全国房地产开发投资同比下降7.5%，商品房销售面积同比下降5.3%，销售额同比下降8.2%。在一些三四线城市，房价跌幅甚至超过15%。这些数据表明，房地产市场确实如黄奇帆此前所预判的那样，进入了调整期。

黄奇帆在2024年初就曾提出，中国房地产已经进入存量时代，新房市场占比将逐渐降低，二手房和租赁市场将成为主流。这一判断在2025年得到了明显验证。据中国房地产业协会最新数据显示，2025年前三季度，全国二手房成交量首次超过新房，占比达到53.7%。租赁市场也在快速扩容，全国住房租赁交易规模同比增长21.3%。

我朋友王明就是典型例子。他在上海工作多年，一直租房居住。今年他决定买房，但考察了多个新楼盘后，最终选择了一套性价比更高的二手房。"新房普遍溢价太高，而且交付周期长，二手房看到的就是得到的，更踏实。"王明的选择代表了越来越多年轻购房者的心态变化。

黄奇帆另一个重要判断是关于房价的趋势。他认为，未来房价将呈现"结构性分化"，一线城市和强二线城市核心区域房价有支撑，而三四线城市特别是人口流出地区房价将持续承压。这一判断也在2025年得到了验证。

根据国家统计局数据，2025年9月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨1.5%；而三线城市新建商品住宅价格环比下降0.5%，同比下降6.7%。这种分化趋势正变得越来越明显。

我表哥家在某四线城市，前几年买的房子现在市值已跌去20%多。他经常感叹："早知道就不急着买了。"相比之下，我另一个朋友在上海中心城区的学区房，这几年不仅没跌，反而小幅上涨了约5%。同样是房子，不同地区的表现却天差地别。

对于未来房地产市场的走向，黄奇帆在2025年的几次演讲中提出了新的观点。他认为，明年房地产市场将呈现以下几个特点：

房地产不再是单纯的居住功能，而是向"居住+服务"转型。未来的住宅不仅要解决住的问题，还要考虑配套服务，如医疗、教育、养老等。这种转变正在悄然发生。

据不完全统计，2025年全国已有超过200个医养结合社区项目启动建设，比2024年增长了35%。这些项目将医疗、养老服务与居住功能结合，满足了人口老龄化背景下的多元需求。

我的岳母今年刚搬进了一个这样的社区。小区内设有门诊部，每天都有医生坐诊，还有专业的康复团队提供服务。岳母说："住在这里很安心，有什么不舒服，随时能找到医生，不用再跑医院排长队了。"

房地产企业向"轻资产"模式转型。传统的重资产开发模式面临越来越大的压力，未来房企将更多地通过品牌输出、管理输出等方式获取收益。

这一趋势在2025年已经初现端倪。据统计，2025年前三季度，TOP20房企中有16家增加了轻资产业务比重，平均增幅达到12.3%。一些大型房企甚至专门成立了轻资产事业部，通过品牌和管理输出获取稳定收益。

租赁市场将迎来快速发展期。随着"租购并举"理念的深入人心，长租公寓、集体宿舍等新型住房形态将获得更大发展空间。

数据显示，2025年前三季度，全国规模以上长租公寓运营企业房间数量增长了23.5%，入住率平均达到91.7%。这表明租赁市场正在从初级阶段向成熟阶段过渡。

我一个刚毕业的表弟就选择了长租公寓。他说："月租3000多，设施齐全，还有公共活动空间，比起背负几十年房贷，这种方式更适合我现阶段的需求。"

住房金融将迎来创新。传统的房贷模式将逐渐多元化，包括REITs（房地产投资信托基金）、共有产权住房等创新模式将获得更大发展空间。

截至2025年10月，全国已发行各类REITs产品47只，总规模超过900亿元，比2024年底增长了42%。这些创新金融工具为房地产市场提供了新的资金渠道，也为投资者提供了参与房地产市场的新途径。

这些预判是否会在明年实现？我们从几个方面来分析：

先看人口因素。人口是影响房地产的最根本因素。根据国家统计局数据，2024年中国人口出现负增长，2025年这一趋势继续，预计全年人口自然增长率为-1.8‰。与此同时，城镇化率已达到66.2%，城镇化进程明显放缓。

从年龄结构看，2025年中国60岁以上人口占比达到20.7%，老龄化程度进一步加深。这意味着，支撑房地产市场的核心购买力——25-45岁年轻人群正在逐渐减少。

我们周围已经能明显感受到这种变化。以前售楼处人头攒动，现在却门可罗雀；以前一房难求，现在却是一房难卖。这种市场冷清，很大程度上与人口结构变化有关。

再看经济基本面。2025年前三季度，中国GDP同比增长4.6%，经济增速虽然保持稳定，但相比过去两位数的高增长已明显放缓。居民收入增长也相应放缓，2025年前三季度，全国居民人均可支配收入实际增长3.8%。

收入增长放缓意味着购房能力受限。按照国际通行标准，房价收入比在4-6倍为合理区间。而据测算，2025年中国一线城市平均房价收入比高达15倍，二线城市约为12倍，三线城市约为8倍。这种高房价收入比难以持续。

从供需关系看，目前房地产市场供大于求的局面短期内难以改变。据住建部统计，截至2025年9月底，全国商品房待售面积达6.2亿平方米，按照当前销售速度，消化这些库存需要约18个月时间。在一些三四线城市，去库存压力更大。

我朋友最近去某三线城市出差，发现整个城区到处是新建小区，但入住率很低，许多楼盘亮灯率不足30%。这种"鬼城"现象，正是供需失衡的直接体现。

从政策环境看，尽管房地产调控政策不断优化，但"房住不炒"的基本定位没有改变。2025年上半年，已有超过60个城市出台了不同程度的放松措施，如降低首付比例、降低房贷利率、放宽限购限售等。但这些政策更多是为了防范系统性风险，而非刺激房地产快速反弹。

综合以上因素，黄奇帆对明年房地产市场的预判具有较高的可信度。房地产市场确实正在经历深刻转型，从增量市场转向存量市场，从单一居住功能转向多元复合功能，从重资产模式转向轻资产模式。

那么，面对这样的市场环境，普通人该如何应对？

对于刚需购房者，现在可能是一个相对有利的时间窗口。房价处于调整期，利率处于低位，首付比例也有所降低，入市门槛相对较低。如果手头资金充足，工作稳定，可以考虑入市。但要注意几点：一是选择城市要慎重，优先考虑人口流入、产业发展良好的城市；二是选择区位要精准，交通便利、配套齐全的区域更具保值潜力；三是量力而行，不要过度负债，预留一定的流动资金以应对突发情况。

我朋友张强就是在今年初买了房。他选择了一个省会城市的地铁沿线小区，首付35%，月供占家庭收入的30%左右，既改善了居住条件，又不至于背上沉重的债务负担。这种理性购房方式值得借鉴。

对于改善型购房者，可以更加从容。当前市场上改善型产品供应充足，价格也相对理性。如果手中有较好的存量房产，可以考虑先卖后买或置换的策略。需要注意的是，改善型购房更要注重居住体验和生活品质，不要一味追求大户型或豪华装修，而忽略了实际需求。

我另一个朋友李明今年就完成了一次成功的置换。他将市中心的小户型卖出，换成了郊区的大户型，既改善了居住面积，又节省了一部分资金。他说："房子是用来住的，不是用来炫耀的。住得舒适才是最重要的。"

对于投资者，需要更加谨慎。房地产已不再是短期内能获得高收益的投资品，而更适合作为资产配置的一部分，追求长期稳定的现金流。投资者可以关注一线城市的核心区域、交通枢纽附近的物业，或者通过REITs等金融产品参与房地产市场。

我一个做金融的朋友今年就将部分资金从直接购买房产转向了REITs投资。他认为："相比直接买房，REITs流动性更好，门槛更低，管理也更专业。对于普通投资者来说，这可能是参与优质房地产项目的更好选择。"

对于年轻人特别是刚参加工作的群体，不必急于购房。可以先通过租房解决居住需求，将更多资金投入到自身发展和能力提升上。等到经济实力增强，再考虑购房问题。要知道，人生最宝贵的资产不是房子，而是你自己。

我表妹就是这样做的。大学毕业后，她选择了租房住，将更多精力放在职业发展上。三年后，她的收入翻了一倍多，不仅积累了一定的资金，也对自己的职业规划和生活需求有了更清晰的认识。现在她考虑买房，选择余地也大了很多。

无论是哪种类型的购房者，都应该树立正确的住房观念：房子首先是用来住的，其投资属性应该放在次要位置。购房决策要基于自身实际需求和经济能力，避免盲目跟风或过度负债。

回顾黄奇帆的预判，我们能感受到中国房地产市场正在经历从高速发展期到成熟稳定期的转变。这种转变对于整个社会来说未必是坏事。房价相对稳定有利于降低居民住房负担，使更多资金和精力投入到消费和创新领域，促进经济结构转型和高质量发展。

房地产市场的未来，不再是简单的涨跌问题，而是功能定位、发展模式、市场结构的全方位变革。作为普通民众，我们需要适应这种变化，调整自己的住房策略和预期，在新的市场环境中做出理性选择。

我认为，黄奇帆对明年房地产市场的预判大概率是准确的。市场将继续呈现区域分化，功能多元化，模式轻资产化的特点。这不是短期波动，而是长期趋势。只有充分认识到这一点，我们才能在房地产市场的变革中把握机遇，规避风险。

最后想问问大家，你觉得黄奇帆对房地产市场的预判准确吗？你对明年的房地产市场有什么看法？你打算如何调整自己的住房策略？欢迎在评论区分享你的观点和经历。

温馨提示：以上内容资料、素材均来源于网络，本文作者无意针对，影射任何现实国家，政体，组织，种族，个人。相关数据，理论考证皆来源于网络资料，以上内容并不代表本文作者赞同文章中的律法，规则，观点，行为以及对相关资料的真实性负责。以上文章仅供参考，具体信息还是以官方通告为准。本文作者就以上或相关所产生的任何问题概不负责，亦不承担任何直接与间接的法律责任。